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交易房款監管 細節要斟酌
發布時間:2012-08-28 10:49    |    閱讀量:    |    來源: 廣州日報

作者:mumu

導讀:墊資贖契資金安全隱患最大,又涉及多個銀行操作,怎樣監管?仍有交易可豁免監管如何甄別? ...

墊資贖契資金安全隱患最大,又涉及多個銀行操作,怎樣監管?仍有交易可豁免監管如何甄別?

 

廣州市二手房交易資金全面監管在業界推出征求意見稿,引起坊間一片熱議,盡管日前廣州市房屋交易監管中心有關人士在業界座談會上表示“今年內難以實施”。以往二手房網簽也是經過2010年一整年的鋪墊才在2011年元旦起實施,二手房交易資金全面監管從放風到最終落實,估計也要一段時間。業界人士認為,二手房交易資金全面監管還涉及銀行方面,協調難度預料更大。

對于目前二手房交易資金全面監管征求意見稿的框架,業界人士提出不少改進意見。按揭業人士接受本報采訪時表示,在目前的框架中,對二手房墊資贖契款的監管尚存空白,而這部分資金正是二手房交易中風險最大且最易出事的;此外,在征求意見稿中,依然存在對部分交易作出豁免的安排,如何甄別符合豁免資格的交易,也將是政府需要嚴加考慮的內容。文/圖:記者李鳳荷

墊資贖契款風險大

該如何監管?

億達按揭業務管理部總監王永嬋表示,在二手房交易資金全面監管的征求意見稿中,對贖契墊資款的監管流程只字不提,對此他們非常大惑不解,因為墊資贖契款正是二手房交易資金中風險最大的房款,風險在于業主獲得買家的首期款作為贖契之用,但房屋還未轉名,有可能出現業主卷款走佬的狀況。

王永嬋告訴記者,對于業主轉讓按揭中的房屋,通常的處理方式是三種,一種是買家一次性付款,業主收取首期款贖契,再持證與買家交易;第二種是買家不轉換貸款銀行,在業主原按揭銀行申請貸款,銀行對贖契款可以監控;第三種是買家轉換貸款銀行,業主需要收取買家首期款為贖契款,結清貸款后再由買家到貸款銀行申請貸款。第二種交易方式為轉按,對買家首期資金安全保護最大,因為不涉及業主贖契后取出房產證這個步驟,第一種方式過渡到全面監管階段也比較簡單,只需在貸款銀行開設一個托管賬戶即可(若該貸款銀行具備房款監管資格);第三種在實際中最普遍,因為買家在業主原貸款銀行不一定能夠獲得理想的貸款利率或者并非買家的日常往來銀行,因此在贖契與申請貸款之間存在一定的時間差,通常按揭中介會對這種交易進行全程封閉操作,盡可能縮短存入贖契款與扣賬的時間,同時必須取消業主可以遠程轉賬的手機銀行、電話銀行和網絡銀行功能,涂銷抵押登記后的房產證必須由按揭中介保管,這樣才可以避免業主取走贖契款走佬的不幸事件發生。

在未來二手房交易資金全程監管中,一宗二手房交易會涉及兩個監管銀行,在二手房合同中會訂明首期款XX萬用于業主贖契之用,因此在贖契這個環節會需要業主原貸款銀行履行資金監管的作用;在贖契完畢后新貸款銀行會接力對樓款進行監管。王永嬋表示,其實在這個過程中,因新貸款銀行的尾款發放必須要出新證后才發出,且一定是存到業主的指定賬戶,這部分的資金安全倒不會使人擔心,不涉及過戶交易而需要對首期款進行監管的業主原貸款銀行才是應該負起監管大任的一方。

哪些交易可被豁免

匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示,在征求意見稿中,政府提出對兩類的交易監管豁免,一類是涉及法人組織的交易,一類是涉及親戚間轉讓房屋的交易。莫靜表示,中介業對為何這兩類交易可以豁免監管感到不解,對于前者即涉及法人組織的交易,她猜想或許因為房款是進入銀行對公賬戶,銀行可以對房款進行監管,至于后者即涉及親屬間的房屋交易可以豁免監管,中介人士希望政府可以厘清何為親屬關系,直系親屬還是旁系親屬,旁系親屬最遠可以到第幾代,若政府對親屬關系不能厘清,很有可能給中介的日常工作造成麻煩。

一位中介人士告訴記者,本來二手房全面監管應當對所有交易一視同仁,但卻對兩類交易“法外開恩”,無形中給市場發出一個信息這兩類交易可以報低價,故此不少人士勢必會從親戚關系上打主意,親戚關系或稱為避免監管的一個通道。

銀行準備好了?

在二手房全面監管中,銀行扮演一個重要的角色。二手房中介人士希望銀行可以提供給客戶方便快捷的監管服務。在2008年版二手房自愿資金托管中,有銀行為吸引托管客人而提出為二手房資金托管客戶提供綠色通道,在銀行分行簽署托管協議不需排長隊而可以走綠色通道,甚至個別銀行還提出可以上門服務,二手房買賣雙方在中介門店簽署合同,可以預約銀行職員前來一同簽署托管協議。

匯瀚按揭莫靜表示,由于二手房監管而增加簽署托管協議這一道程序,業界希望這個程序盡可能便民,減少市民等候的時間。

據記者了解,目前參與二手房網簽的銀行共有9家,但并非9家銀行的所有網點都具備資金托管功能,個別股份制銀行可能只有少數幾間分行可以做資金托管。莫靜表示,從現在到二手房監管真正實施仍有一段時間,業界希望銀行方面可以完備有關服務,屆時才能真正提供便民服務給交易雙方。

小額尾款點監管?

億達按揭王永嬋表示,在目前的二手房交易中,交易雙方會就交易的某些條件而預留部分小額尾款,如學位房買家會預留四五萬元作為業主遷出戶口的保證金;也有買家會預留一兩萬元作為業主結清管理費和水電煤氣費用的保證金,這些款項都是在出新證后才交割,從支付順序來看,這些小額款項是交易的真正尾款。

王永嬋說,從二手房資金全面監管的框架來看,首期款、尾期款都納入監管是毋庸置疑,但小額款項因為不涉及遞件過戶流程,該如何設定達標放款的信號以及由何人來通知銀行發放這些款項,也是一個麻煩的問題,他們準備下一次與房屋交易監管中心商討二手房交易資金監管時提出來。

在目前的操作中,中介方會在首期款中“扣”起小部分作為業主交樓或遷出戶口的保證金,待到業主交樓完畢或遷出戶口再交給業主,這部分的操作如何過渡到二手房交易資金全面監管的階段,或許也是政府需要個性化考量的一個細節。

(責任編輯:admin)

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