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如何識破二手房交易諸多陷阱 交易過程大揭秘
發布時間:2012-08-28 10:56    |    閱讀量:    |    來源:南方都市報

作者:mumu

導讀:“買二手房太悲催了,一不小心就中招了。”剛買完房的王小姐挺郁悶的。最近,幾個朋友都買了二手房,看中的是便宜貨,但手續太繁瑣,交易過程中,不少都遇到了這樣那樣的“暗算”。 ...

“買二手房太悲催了,一不小心就中招了。”剛買完房的王小姐挺郁悶的。最近,幾個朋友都買了二手房,看中的是便宜貨,但手續太繁瑣,交易過程中,不少都遇到了這樣那樣的“暗算”。

  不比新房的新快直接,從看房到最終的收樓,買一套二手房,起碼需要15個主要流程,其中隱藏著資金、交易等各種問題。稍有閃失,就可能遭錢秧。

    下定到收樓足足15個大環節

  “從下定到收樓,整整花了我半年時間。”田先生今年4月份,他看中了凱茵豪園的一套79平方米的小三房。雖然整個過程還算順利,但從看房到最終的收樓折騰了幾個月,被弄得暈頭轉向。

  交易一套二手房,從看房到交誠意金、簽合同、過戶、按揭貸款,再到最終的領取房產證、收樓以及水電等的過戶,至少要15個流程。

  “如果是一次性付款,一個月內差不多可以辦完手續。但若是按揭貸款,差不多需要兩三個月。”中山科威不動產市場發展部經理李文彪介紹,對于購房者來說,買二手房確實是比一手房要復雜,主要是過戶手續和稅費方面與一手房有很大的差異,尤其是稅費,房產證過不過5年涉及到營業稅及附加、也涉及到個人所得稅的繳納問題,兩者加起來有8.6%,往往是由買方承擔的。

  滿堂紅中山分公司總經理助理陳曉華表示,在二手房交易中,房產證的確權、賣方貸款的贖樓、房產的評估等方面,都是比一手房多出的程序。

  大地物業高級策劃經理馮瑞卿表示,目前中山成交的二手房主要是5-10年左右的第二代商品房,成交中比較多的是外來人員。與一手房相比,二手房交易過程繁瑣、比較難貸款、交易風險大,但現房、房價便宜、配套相對完善、70-80%的二手房帶裝修等是其優勢。

  縮短交易時間可降低風險

  周先生相中了一套92平方米的小三房,房產證過5年,保養不錯,業主開價45萬元。他手頭有16萬元的現金,首付三成13 .5萬元,加上稅費、傭金應該差不多。但實際上,他這個小算盤在二手房交易中,存在資金漏洞。因為二手房銀行貸款是按評估價算的,而不是實際成交價,要考慮是否有現金支付兩者中間的差價。以這套房為例,銀行評估價大約40萬元,而與實際成交價相差的5萬元,需要他支付現金給賣方。

  “尤其是去年房產政策變化大,購房者首期款也交了,也過戶了,突然被銀行告知政策變化,不能貸款了,只能四處籌錢,一次性付款。”陳曉華表示,如果遇到政策變化,買方要么想辦法籌集現金,要么和賣方協商解除合同。即便解除合同,要重新過戶給原業主,這就涉及兩次過戶的稅費問題,而且第二次過戶的費用(不過5年)更高,傭金也得照樣支付。

  還有一種風險是流程上無法避免的,就是在交完定金和首期款后,原業主的房子因債務問題或其他原因突遭凍結的可能。作為購房者,要盡量準備齊購房的相關資料,盡量縮短交易的時限以降低風險。

  一不小心,就被“暗算”了

  花錢買保證反虧千把塊

  今年3月份,劉小姐在凱茵新城看中了一套45萬元的二手房,但由于她的戶口不在中山,在中山又不滿一年,不能提供一年以上的納稅證明或社保證明,不能貸款,只能無奈地選擇放棄。

  這時,房產中介人員告訴她,有辦法讓她補齊一年的納稅證明,可以在銀行貸款。當時,她還心存疑慮,同時,由于實際成交價是45萬元,但二手房的銀行評估價可能評不到45萬元,要貸款的話,還要將成交價和評估價的差額部分給業主現金。“能給評估公司打招呼,評估到實際成交價,只需首付成交價的三成。”房產中介的人員說。

  在中介人員再三勸導下,劉小姐決定花錢辦事花7000元辦一套納稅證明。可她在交錢時,發現中介人員找來的“辦證”人員沒有公司。中介人員連忙解釋:“辦不下來,錢全退。”劉小姐猶豫再三,最終要求先交一半的錢,等銀行放款再給另一半。“辦證”人員給她開了一張個人名義的收據。

  但折騰了2個月,銀行也沒同意貸款。可當她回頭來找當時那個房產中介人員時,發現那個中介已經辭職不干了,打電話也不接。找“辦證”人員,“辦證”人卻再三推托,糾纏了將近2個月,對方退了2000塊錢,并表示剩下的1500元被中介的人拿走了,此后就再也聯系不上。無奈之下,劉小姐只能舉債全額付款買房。)

  支招:或可用其他證明替代

  從2010年開始,根據調控政策,中山要求非本地戶口的房貸申請客戶需提供1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明,雖然一些中介提供“作假”的證明,但是大地物業高級策劃經理馮瑞卿提醒,這類操作本身就有很大的風險。

  而實際上,不少銀行也提供一些變通的操作,比如提供足夠多的存折流水,有一定的存款證明,本地的公積金繳納證明或者購房人本人的水電費繳交證明、單位工作證明等均可以成為證明,但要以銀行的最終審批為準。

  自家改戶型卻被鄰居誤

  前段時間,王小姐買了一套房,興奮之勁還未過去,郁悶的事情就來了。原來她買的房是兩套打通的,原來的業主將兩套2房2廳的房改成了3房2廳。現在她裝修時,想把房改回四房。該房原本有2個大門,原先的業主只開了一個門,另一個門封死了,結果鄰居在這兩個門中間安了一道鐵閘門,那個封死的門外邊也變成了鄰居的私家空間。

  “恢復成四個房間,就要開那個封死的門。買房時,原來的業主說門是自家的,開沒問題。”王小姐說。可她買完房時,發現要開那扇門很難。“我買了水果去鄰居家。鄰居說,那個地方確實是公共通道,但是他家的鞋柜在那兒擺了10年了,現在要求把鞋柜搬回去,接受不了。”王小姐介紹,和鄰居多次協商無果,后找物業公司,物業不愿介入,讓雙方自己協商。

  王小姐考慮要在這里住10年左右的時間,不想和鄰居鬧僵。無奈之下,她只能修改裝修方案:將主臥改在原來的客廳,客廳放在原來的餐廳,餐廳放在原來的主臥,整個轉了一個圈。這樣,痛苦又來了。“這種老房子屋頂有很多梁,這么一改,客廳上面露出了3道梁,還不一樣厚。”王小姐很郁悶。

  支招:拍照確認以防糾紛

  滿堂紅中山分公司總經理助理陳曉華認為,二手房的成交以現狀為主。有哪些殘破的地方,也默認為買家接受。雖然原業主不能提供質量保證,但可以增加買方的議價籌碼。在簽訂合同時,不要看見合同上寫有“交房標準為現狀”就立即簽字,以為交房就一定和當初看房時的現狀一樣,畢竟現狀到底是如何沒有具體描述,所以實際購房時應當進行詳細記錄,并雙方簽字確認。必要時還可以拍照為日后可能發生的糾紛留下證據,并附在合同附件中。

  報價花樣多時常空歡喜

  住在雍逸廷的李阿姨80來平方米的小兩房顯得擁擠,準備今年換個房。她手頭有80萬元的現金,想一次性付款買套三房。前段時間,她在A中介看到雍逸廷有套118平方米的3房,帶車位要價85萬元。該套房雖然房產證過了5年,不用繳納5%的營業稅,但由于是賣方的非唯一住房,要繳3%的個人所得稅,這是需要買方來承擔的。加上傭金、買方的契稅等,要5萬元左右。也就是說,李阿姨至少要準備90萬元的資金,才可能付清所有的費用。

  正當李阿姨郁悶時,B房產中介告訴她,該套房可以不帶車位賣,76萬元可以搞定。這令她又重燃希望,興致沖沖地讓B中介約業主談談。結果,一盆冷水迎面而來,B中介追問業主,業主說是不帶車位不賣。不過,帶車位價格可以讓一點價,83萬元。“唯一得到安慰的是,兩個中介的報價基本一致,沒有吃我的差價。不過,錢還是不夠。”李阿姨喜憂參半。

  正當李阿姨決定放棄這套房時,她看到A中介的網站上又掛出了這套房的信息77萬元。她突然眼前一亮,難道業主同意不帶車位賣了嗎?于是,李阿姨趕緊又去了A中介。結果得到的答復是:“77萬是不可能成交的,網上掛出來也成交不了,人家一定要帶車位賣。”“那你們為什么還要貼出這樣的價格信息?”李阿姨追問。對方輕描淡寫地說:“一些經紀人員自己掛出來的,為了吸引購房者而已。”

  李阿姨的感覺很不爽,一套房子僅僅是價格信息在幾天內就變了好幾次,她的心情可謂一波三折。目前,她仍然在糾結是否舉債來買這套房子。

  支招:再三確認真實房源信息

  目前很多中介門店都會以非常低價的房源來吸引消費者前來購房,但是這些信息往往存在報價比實際低很多的情況,消費者在網絡獲取此類信息后,最好先致電詢問該套房源是否存在,以免白跑一趟。

  中山科威不動產市場發展部經理李文彪表示,可以讓中介約業主三方再協商解決,同時要求中介撤消不實的房源信息,甚至可以向有關部門舉報。

  見招拆招

  教你識破二手買賣小陷阱

  交易篇

  查冊確認產權清晰

  在買賣雙方的洽談過程中,一定要明細業主的產權狀況,看有無抵押、物業維修基金怎么付等。這些在簽合同之前都要全部厘清,原業主有抵押貸款的,要先贖樓,避免交易過戶時產生糾紛。同時,盡量在正規的中介公司進行交易,避免一房多賣。不要以為二手房一定有房產證,除了一些比較新的二手房可能還沒有辦下來房產證外,一些較老的二手房可能由于這樣那樣的問題也沒有房產證。這些情況一定要摸清,并慎重考慮交易的漫長性和風險。

  房產證上是兩個或以上聯名的,只有一方同意賣房是不行的。要親自看到所有房產證上名字的人,或者有他或他們的委托公證書,才能下定金。不然,有可能一方同意,其他人不同意,交易時會發生不必要的糾紛。業主的產權情況可以在國土部門進行檔案查冊。

  避免只與中介單邊接觸

  而二手房買賣中,不少市民擔心存在中介吃差價的問題。在這種情況下,一定要在同一樓盤中多看幾套房,多一些前期的價格調查,心中有數。同時,在簽買賣合同時,不要和中介簽單邊合同,一定要買方、賣方和中介簽三方合同,可以很大程度上規避中介吃差價的情況。

  在看房時,房產中介往往要求看房者簽署一份承諾書,保證如果最終成交,只能在該中介成交。其實,一套房子可能在幾個中介中都有放盤,其它中介甚至在議價或傭金方面更有優勢。雖然這種事情每天都在發生,房產中介也不可能每單都追糾購房者的責任,舉證也有難度。

  資金篇

  檢查房產證是否過5年

  二手房有3個價格,實際成交價、銀行評估價和國土評估價。其中,國土評估價是用來繳納稅費的依據,銀行評估價是銀行貸款的依據。一套50萬成交價的房子,銀行為了降低風險,可能評估價為40萬,首套房首付三成12萬,只能貸款28萬,實際成交價與評估價中間的10萬差額也是需要買方支付現金的。按有關規定,買賣雙方各付各的稅費。但在實際交易中,賣方往往是實收,其稅費和傭金都要由買方來承擔。而一些不正規的中介和不誠信的經紀人員往往為了急于成交,刻意隱瞞或避重就輕。一定要了解清楚賣方的房產證是否過5年,以及是否為家庭唯一住房。賣方甚至應繳納5 .6%的營業稅及附加、3%的個人所得稅,兩者就有成交額的8.6%。

  認清自身購房條件

  在交完定金和首期后的過戶階段,可能由于買方的原因導致無法銀行貸款,比如買方的購房資格或征信問題等。去年,在房產調控政策多變的情況下,中山的這種情況就比較多。在這種情況下,要么是買方籌錢一次性付款,要么是雙方協商解除合同,但會損失稅費和違約金。因此,在買二手房前,買方要認真了解自己的購房條件,并評估可能遇到的政策風險。

  房產中介收取傭金是以買賣雙方簽訂商品房買賣合同為界定的,從那一刻起,房產中介完成了中介的信息服務。也就是說,如果簽署了買賣合同后,即便買賣雙方同意解除合同,最終沒有實際成交,房產中介依然會收取傭金。購房者在簽合同前應考慮清楚,避免不必要的損失。

  收樓篇

  水電煤過戶要理清

  二手房在收樓后,依然有繁瑣的事情,那就是水、電、天然氣、物業、有線電視等的過戶。這些需要新的房產證和買賣雙方的身份證,最好在簽買賣合同時要說清楚,要求賣方協助買方的這些方面過戶。

  買房時,可以預留交房保證金。在過戶完交房時,要有水、電等過戶手續,一旦出現了原業主欠費的情況,而業主又不愿意補時,就可以從交房保證金里面扣取。當然,在家私家電發生不符、丟失而業主又不愿意賠償時,也可以從交房保證金里面扣取。至于交房保證金要給多少,一般幾千到2萬元都有,如果有較貴重的家私家電在屋內,雙方也可以協商把交房保證金提高。

  簽合同時規定原業主戶口遷移期限

  有些二手房中有原業主的戶口,而他們在賣掉房子后,戶口一時又找不到地方。這個問題不能等到收樓時才發現,要提前了解清楚,并和賣方協商,最好在簽合同時就說明,在多長時間內,賣方的戶口要遷走,免得給自己將來的入戶帶來麻煩。

  同時,因為二手房是以現狀為主,就像下水道是否漏水一樣,原業主不會對買方收樓后發現的新問題負責。在交房時,有時會出現買家著急草率簽完“交房確認書”再去收房的情況,這樣的風險比較大,因為簽完“交房確認書”就等于買家認定了房子沒有問題,一旦發現房子有變化,例如家私家電有丟失等情況就會“啞巴吃黃連”。

  二手房全過程

  1看房一些中介會放一些不可能成交的低價信息或已成交的房源,同一套房可能在幾個中介都有,可能拿到更低的價格或傭金。

  2交誠意金可以退回。看中房子后,交一筆5000元左右的誠意金,如果此后無意購買,誠意金是能退的。)

  3簽署合同檢查稅費。要搞清楚稅費由誰支付,房產證是否過5年,涉及到營業稅和個人所得稅差額高達成交額的8 .6%。老業主是否欠物業費、水電費,是否抵押等。

  4交定金此時要準備過戶所需的一切資料,及公證費、傭金、評估費、律師費、測繪費等。

  5申請貸款需要買方的身份證、戶口本、納稅或社保證明、收入證明、戶籍所在地房產證明以及中山國土局出具的房產證明,及賣方的身份證、戶口本、房產證、土地證等。

  6評估貸款依據。評估公司對房子進行評估,是銀行發放貸款的依據。若評估價比成交價低,除首付外,兩者間的差額要付現金,銀行會據此給出同貸書。

  7公證雙方提供身份證、戶口本、購房合同等資料。)

  8遞件過戶提供雙方身份證、戶口本、買賣合同、房產證和土地證等證件,遞件當天支付首期款,同時交契稅、營業稅、個人所得稅、過戶費等。

  9領取房產證過戶10-15個工作日后,領取房產證、土地證,交給貸款銀行進行抵押登記。

  10銀行放款簽署購房貸款合同后,銀行將貸款劃入賣方指定的賬戶,銀行放款后,將新的房產證、土地證交回給新業主。

  11收樓注意房屋的東西與當初承諾的是否一致、原業主是否已經交清水電、物管等費用,原業主一同辦理物業、水、電、燃氣和有線電視等的過戶。

(責任編輯:admin)

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